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        从融创观澜壹号 看绿博板块的“戴维斯双击”效应

        楼盘特惠来源:腾讯房产2016-08-11 08:55:18

                名词:戴维斯双击
                释义:股票用语。意思是指,如果某上市公司业绩出现向上拐点又碰上大盘出现向上的牛市拐点,其股价在二级市场将呈现加速上涨的趋势,这由美国著名的投资人戴维斯家族提出的“双杀效应”演化而来。
                简单地说,就是投资的好公司赶上了大牛市,投资者将赚的盆满钵满。
                绿博白沙板块目前正经历着这样的“戴维斯双击”,经过了多年的蓄势,大郑东板块的区域条件已经成熟,赶上今年的房地产热潮,这里呈现出地价、房价加速上涨的局面,甚至有领涨郑州的态势。
                尤其是随着年初融创美盛象湖壹号的面市,白沙板块进入楼市话题的舞台中心;6月18日,象湖壹号首开热销1260套,让白沙板块又成为郑州各个板块的热度榜首。象湖壹号的热销,固然有市场走热的原因,但更重要的是两个关键词:融创和大郑东。
                事实上,融创对于大郑东的潜力是非常看好的,因为就在收购美盛进入郑州的几乎同时,融创就在同属大郑东的绿博板块落下重子,在新省府东,绿博园绿博大道与广惠街交汇处,布局建筑面积130万平方米的高端住宅项目——观澜壹号。
                今天,我们从观澜壹号的布局逻辑,来看一看绿博板块和大郑东区域的发展投资前景。
                融创观澜壹号再落郑东
                融创对于大郑东板块,可谓是交相辉映,象湖壹号的热销点燃了整个板块的热情;同样趁着区域火爆的东风,地处绿博组团的观澜壹号即将面市,作为壹号系的又一高端力作,也是融创在郑州的心血力作。
                项目采用时下最为流行的,突出沉稳大气的新中式建筑风格,规划有172-195㎡墅院洋房,105-165㎡瞰景高层,全大师团队亲自打造,对每一处细节、每一个规划悉心研究。而且,与融创其他项目的产品不同,观澜壹号是郑州首个纯正融创血统的壹号系高端项目,从规划到建筑,从用材到物管,都是彻底的融创范儿。
                一个小插曲,在项目刚刚落地之时,案名曾暂定为公园壹号,原定于四月份面市。但有意思的是,一贯雷厉风行的融创竟然接连“跳票”,将面市时间一推再推,直到8月份。据内部人士称,为了突出融创的品质理念,经过慎重的考虑,据说经过48轮的打磨和锤炼,精工出细活,一个全新观澜壹号才横空出世。
                众所周知,壹号系是融创高端住宅序列,选址有十分苛刻的标准,或者契合城市规划的发展主线,毗邻优质的政府公共服务体系;或者占据稀缺的自然资源或人文资源,创造宜居的生活氛围,并着眼于未来物业价值的提升。
                从某种意义上说,作为继象湖壹号之后的又一个壹号系作品,观澜壹号承载着融创对大郑东区域的研判,同时也是融创品牌的又一次重注。
               更重要的是,同在郑东区域,象湖壹号和观澜壹号,不可避免会有同门相争的问题,但融创和孙宏斌仍然大手笔下重注,可见其对这个区域的钟爱,也在某种程度上说明,郑东版块未来的发展前景是非常光明的。
               Tips:壹号系
               壹号系是融创众多高端物业的最顶级产品,案名的报备要通过集团总公司的审核,董事长亲自参与规划,提出宝贵意见,全大师手笔打造,每一块材料的选用,每一种户型的定型,都是经过数十轮推敲而最终成型的。
               壹号系的同系产品如:北京西山壹号院,天津王府壹号,北京枫丹壹号等,无不得到交付业主的盛赞与市场的好评。简单来说,盘点融创的壹号系产品,它一定是在最好的地段上、占据最好的稀缺资源,通过最好的规划设计、最好的服务,呈现给自己的用户。
               为什么是绿博板块?
               对于绿博板块,观澜壹号不是第一个,也不是最后一个大腕儿,仅仅在观澜壹号周围,就有万科兰乔圣菲、名门紫园、康桥香溪郡等项目扎堆,且都是一水的高端低密度居住产品,别墅、洋房样样不缺。
               为什么大家都选择绿博板块?
               绿博板块的概念大约可以追溯到2011年,当时的绿博园刚刚建成,方特公园尚在建设过程中,当时,绿博板块仅仅是相对白沙板块而言,其涵盖的面积非常有限,仅仅是绿博园周边的一小部分,比如现在作为主要卖点的40000亩水面郑汴中央公园,都不包涵在内。
               如今的绿博组团早已今非昔比,其涵盖的面积也扩展到了北至连霍高速,西至万三公路,南至贾鲁河,东至官渡西路的广阔土地,其规划面积达到了132平方公里,同时,也有了一个更加高大上的名字:郑州国际文化创意产业园。

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                根据市政《规划》,绿博组团,将形成以文化创意、时尚旅游、高端商务服务为主导产业,功能复合、生态宜居、高效集约的新型城市组团,并作为全省实施郑汴一体化发展的重要区域而存在。
                得益于郑州多年的向东发展,以及郑汴一体化的融城趋势,绿博板块的基础设施优势非常明显,这也是绿博板块成为“明星板块”的核心理由。
                首先看最重要的交通条件,城市的发展,商业的崛起,居住品质的提升,离不开优良的交通配备。绿博板块,交通十分便利,周边规划有以绿博大道为代表的五纵五横的立体交通网(“五纵”指107辅道、东四环、京港澳高速、万三公路、雁鸣大道;“五横”指连霍高速、平安大道、郑开大道、绿博大道、商都大道)。绿博大道和郑开大道均为郑州快速干道之一,西连核心干道中州大道,成为连接郑东CBD的快速通道。
               而且,郑州市2015-2050年的轨道交通规划进行了公示,里面有很多条线路都跟绿博板块有关。未来随着地铁8号线、14号线、17号线的陆续开通,加上现有的郑开轻轨,全方位的现代化立体交通体系,四通八达的交通网络,多种多样的交通工具,构建起的立体交通网路。
               在解决了交通便利问题之后,距离感这个置业抗性就不复存在了,绿博板块独特的生态资源优势开始显现。绿博组团内生态资源丰富,适合打造生态宜居的居住环境。区域内,贾鲁河贯通龙湖、龙子湖、象湖、绿博园,又与郑汴中央公园相连,俯瞰犹如一条盘曲的巨龙,大为壮观。

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               目前,绿博园、方特均已建成,毗邻项目的郑汴中央公园,总面积近4万亩(其面积大于郑州所有人工湖泊之和,首期工程4000余亩将于2016年开始蓄水),建成后将会成为国内屈指可数的生态休闲基地和生态涵养地,真正成为郑州的呼吸中心,体量超过美国中央公园,当之无愧的世界级公园。

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               不过,比交通和生态资源更重要的是,这里是城市发展的方向。随着升级资源的向东倾斜,以及郑东新区的快速发展,在“郑东新区”、“郑汴一体化”战略支撑发展下,“城市向东”已经成为郑州近二十年城市战略规划,风生水起、未来可期的绿博区域,亦如十年前的郑东新区CBD,正在迎来自己的“戴维斯双击”。
               当一个区域同时具备了基础设施完善、生态资源优良、政府规划超前等多个因素时,被大量的地产资本盯上几乎是必然的逻辑。
        “东方奥兰多”的蓝图
                绿博板块的崛起,绝非几个住宅开发商合力就能办到的,绿博板块有今日之热闹,与政府在背后的推动有很大关系。
                说到这里,需要特别提一句,大家经常说,政府才是最大的房地产开发商,其背后的逻辑是,政府最知道整个区域缺什么,也只有政府有能力为整个区域提供高水平的规划和建设。
                绿博板块的主体,郑州国际文化创意产业园,便是最好的例子。
                百度百科介绍:郑州国际文化创意产业园(前身是郑州绿博文化产业园)位于郑州、开封之间,是郑汴产业带的核心区域,规划面积132平方公里,以“文化创意、时尚旅游、高端商务”为主导产业,重点突出“以绿、水为主导”和“以休闲、慢生活为主体”的低碳生态田园城市,全力建设“国际化、现代化时尚创意旅游文化新城”,打造“东方奥兰多”。
               按照规划,未来这里将实现年旅游人数3000万人次,成为“四大中心”——即全国文化创意产业中心、中部游客集散中心、中原地区会议中心、市民休闲服务中心。

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               换句话说,为了绿博板块有足够的人气,提升区域的热度,绿博板块招揽了一大批“金凤凰”,成功的激活了整个区域。据不完全统计,除了绿博园与中央公园,还有2400亩方特欢乐世界,凤凰国际文化产业园、华特迪士尼、建业华谊兄弟电影小镇、国际地理标志博览交易中心、泰迪熊协会项目、中国文谷项目、河南传媒文化产业园项目、书画院、香格里拉酒店、悦榕庄酒店、省歌剧院等等大牌纷纷签约入驻,成为河南地区最高端的文化创意产业园。
               有人曾戏言,“逛、吃,逛、吃,才是人类进步的动力”,对于绿博板块而言,这样一批兼具质量和数量的高端文旅项目落地,将多维度满足郑州乃至中原人民的“吃喝玩乐”需求,为整个区域带来足够高的人气。
               看看这些高大上的文旅项目:
               华谊兄弟——投资华谊兄弟文化城和冯小刚电影公社,将包括1942民国风情街、太极街、楚河汉街、夜宴文化街等,是一个集影视拍摄、建筑旅游、商业旅游为一体的综合娱乐服务街区。
               周星驰影视创意奇幻世界——总投资约170亿元,涵盖西游降魔奇幻渔村、食神特色美食街、水晶宫5D全息剧场、影视创意主题酒店、七仔儿童乐园等体验区。
               华特迪士尼——总投资约150亿元,包括动漫培训和动漫创意工场、梦幻小镇主题商业街、喜洋洋与灰太狼主题亲子度假村、国际影视译制及后期制作中心等。
               泰迪熊协会——建设泰迪熊展馆、主题酒店、泰迪熊乐园等板块。突出“创意、梦想、经典、时尚”四大理念,打造集秀场展示、娱乐休闲、文化艺术、衍生品销售等多元业态于一体的泰迪熊主题文化娱乐项目。
               李亚鹏的中国文谷——以中国书院为核心,处处可见琴棋书画、茶花香酒,人们在这里能够体会古代士大夫的优雅生活。想象一下,当你来到中国文谷,弹一支古曲、下一盘好棋、插两三朵鲜花、再喝几口小酒,这种几乎奢侈的惬意,对挣扎在物质世界里的都市人来说诱惑太大!
               除此之外,还有国际地理标志展览中心、国际马戏演艺王国、智慧生活艺术公园、荣宝斋、香格里拉酒店、悦榕庄酒店等6个行业龙头企业的文化产业项目集中签约落地郑州国际文化创意产业园,再加上由凤凰卫视集团投资打造的凤凰国际文化产业园,‘吃、住、行、游、购、娱’产业链条已经完善。

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                想象一下,随着以上这么多文旅项目的开门营业,整个绿博区域的人流量将暴增,有了人气保证,区域的发展前景的就一定是光明的。
        参照美国奥兰多,绿博的前景值得期待。作为世界上最好的旅游城市之一,奥兰多拥有与洛杉矶迪斯尼齐名的世界上最大的迪斯尼乐园,在Lock Haven区内还有奥兰多艺术博物馆、橙县历史博物馆及附近的哈利花园,美国境内最大的的海洋世界也位于奥兰多,值得一提的是由华纳兄弟与环球影城公司合作兴建的“哈利波特的魔法世界”,它就位于两大电影制片商在奥兰多面积达七百八十七英亩的主题公园内,另外还有老少皆宜的主题乐园,如华特?迪士尼世界、环球影城、冒险岛乐园及无数的旅游景点。正是凭借着这些主题乐园的建成,从1971年开始,奥兰多迅速发展成为了一个著名的大都市。
               基于这样的发展蓝图,融创观澜壹号、万科兰乔圣菲、康桥香溪郡、名门紫园,以及稍远的普罗旺世理想国等大量高端项目再次扎堆并不令人意外。而且,可以预见,随着大量国际性项目入驻,一线地产资本也将在此强力布局,绿博片区成为国际大鄂、一线房企的竞技场。
                PK地王窝的“终极置业”区
                北龙湖地王窝项目最大的对手区域在哪里?答案是绿博板块。
                不止一位的北龙湖项目营销负责人对笔者讲过,在北龙湖的高端客户中,最大的销售竞品不是区域内的客户,而是绿博板块,“差不多的价格,在北龙湖只能买个洋房,但在绿博可以买个有天有地带小院儿的别墅,竞争真是很大”。
                其实,决定整个区域产品类型的首要因素是规划,绿博板块的土地控规大多是60-80米的限高,容积率也大多低于2.5,这样的控规条件与恒大、正商的北龙湖地王基本相同,所以从基因上说,这个区域具备了高端产品的血统。
               事实上,无论是融创此次重点力推的观澜壹号,还是万科兰乔圣菲、康桥香溪郡、名门紫园,这些产品都是所在企业的最顶尖产品。这些产品,无论是规划设计还是用材用料,以及品牌形象,都是面对郑州的高端居住客群。
               另外,接着上面的观点,绿博之所以能与北龙湖一较高下,城市发展方向和区域前景给的加成因素也很重要。
               众所周知,地王窝是郑州乃至河南的“心头肉”,是政府着力打造的一个核心区域。除此之外,CBD是中央商务区,已趋于成熟;龙湖作为待开发的副CBD,以金融办公、商业为主,是郑州当前的地王窝;龙子湖主要规划为高等院校聚集区,商住物流区是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区;白沙组团的功能定位是构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区,目前以单位房及高层为主,辅以部分低密住区。绿博组团,定位为文化创意、旅游休闲,未来更宜发展成为高端低密住聚集区与时尚文化产业的聚集地,所以也更加适合高端的社区打造。
               总而言之,一个区域能够成为所谓“终极置业”区,有三个必要的要素:1.城市发展规划足够好,如产业规划、道路交通、土地控规等2.土地基础条件足够好,有山有水有自然,居住条件舒适度高3.有大量的高端品牌开发商和高端项目扎堆,只有这三个因素齐备,这个区域才有可能成为高端居住的首选。
               就绿博板块而言,土地等自然资源还不错,规划条件加分不少,亮相的也都是融创、万科的大品牌开发商,且产品都比较高端,大部分住宅项目的容积率和北龙湖相当,居住氛围会比较纯粹,未来的高端居住值得期待。